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    從一起房屋買賣合同糾紛析債權和物權區分原則在實踐中的運用

    ——赫桂英、岳峰與高修亮、熊夫升確認合同無效糾紛申請再審案評析

      發布時間:2014-07-31 17:36:34


      

        

      

        【案情】赫桂英與岳某系夫妻,夫妻共同財產位于塔城市商城街6號房產一幢,產權所有人登記為岳某,婚生子岳峰、岳艦、岳莉。赫桂英夫妻及其子女因在內地居住,該房產一直委托親屬被告熊夫升居住看管。2004年11月岳某因病去世,2009年12月28日,赫桂英委托被告熊夫升在房價合適并經原告赫桂英的同意下,可出售該房。2010年7月8日,赫桂英將該房產以165000元的價格出售給高修亮、熊夫升。高修亮、熊夫升商定各出資一半,房產各占一半。高修亮支付赫桂英82500元,熊夫升82500元至今未給付。后赫桂英、岳峰以高修亮、熊夫升存在欺騙及處分房產未經共有人同意應屬無效為由,訴訟至法院。要求:1、確認該房屋轉讓協議無效及返還房屋產權證明。另,岳某有子女岳峰、岳艦、岳莉三人,其中岳艦、岳莉于2010年5月17日經公證放棄繼承權,岳峰未放棄繼承權。案件訴訟后,熊夫升同意退回自己所占有的房產。

        【審判】塔城市法院認為:依法成立的合同。自成立時合同生效。本案爭議的房產產權人岳某因病去世。按照法律規定:自然人死亡的法律后果之一就是其生前財產作為遺產被依法繼承。本案中,確認原告赫桂英轉讓房產的行為是否有效,關鍵在于確定附著于房產之上的所有權關系。岳某生前,該房屋屬于夫妻共同財產。岳某死亡后,其所有的份額成為遺產,產生繼承的法律后果,而岳某的合法繼承人不是只有原告赫桂英一人,其子女岳峰、岳艦、岳莉具有共同的繼承權。岳艦、岳莉書面自愿放棄繼承權,屬個人意思表示,但岳峰并未放棄繼承權,故該遺產的共有人為原告赫桂英、岳峰。因此原告赫桂英作為房產原共同共有人之一,在岳某死亡后并不能當然地成為該房產的惟一所有人,也就是說繼承產生后,在遺產分割之前,存在著一定的時間差,遺產的所有權關系是共同共有,是所有的繼承人共同繼承了遺產。本案中,原告赫桂英、岳峰并未對岳某的遺產進行分割,因此所訴爭的房產應為原告赫桂英、岳峰共同共有。既然為共同共有,按照《物權法》第九十七條之規定,未經其他共同共有人的同意,原告赫桂英轉讓房產的行為應屬無效。原告赫桂英明知原告岳峰具有繼承權的情況下,私自銷售共有房產,損害了岳峰的利益。被告熊夫升系原告赫桂英親屬,明知原告岳峰未放棄繼承權,也告知了被告高修亮,故被告高修亮、熊夫升在購買房屋中損害了第三人即原告岳峰的合法繼承利益。原告赫桂英、岳峰訴訟請求確認合同無效、返還房產證證明,法院依法予以支持。判決:一、原告赫桂英與被告高修亮、熊夫升簽訂的房屋買賣協議無效;二、被告高修亮、熊夫升于本判決生效后十日內退還原告赫桂英、岳峰房屋產權證

        一審宣判后,高修亮不服上訴。

        塔城地區中級法院認為,本案的關鍵是看上訴人赫桂英對其處分行為是否系有權處分?結合本案來看,首先,座落在塔城市商城街6號的院落及房屋是被上訴人赫桂英與丈夫岳喜武夫妻共同財產,岳喜武生前未立遺囑。岳喜武去世后,此院落的財產并不當然作為遺產來處理,而是要將上訴人赫桂英共同所有財產的一半分出為其所有,其余的為岳喜武的遺產。對岳喜武的遺產,被上訴人赫桂英及其子女被上訴人岳峰可作為第一順序繼承人對該財產享有共同繼承權。上訴人赫桂英對其首先析出的一半財產享有所有權,其有獨立的處分權,不需征得他人同意,屬有權處分,而此案上訴人高修亮只是購買了此院落的一半,此買賣行為為有效買賣,不存在被上訴人赫桂英在沒有征得共同共有人的同意擅自處分共同財產的情形,雙方售房協議是雙方真實意思,是有效協議。故一審認定事實有錯誤,應予糾正。其二,在2009年12月28日上訴人赫桂英給熊夫升出具的授權委托書、2010年5月17日出具委托公證書均是其真實表示意思,被上訴人熊夫升在授權范圍內沒有超越代理權的行為。上訴人高修亮與被上訴人熊夫升先前不認識,在被上訴人熊夫升在塔城市百貨大樓門前張貼售房廣告時,上訴人高修亮看到廣告后,商談買房事宜,兩人才初次認識,不存在兩人事前串通欺騙被上訴人赫桂英的情形。從合同訂立方面來看,被上訴人熊夫升張貼售房廣告行為是要約邀請,上訴人高修亮看到廣告后有意向買房,并支付了82500元房款。上訴人赫桂英于2010年7月8日出具的“出售房屋產權證明書”對此行為予以確認,雙方合同即成立,合法成立的合同對雙方均有約束力。一審認定合同無效的判決與事實不符,應予糾正。其三,本案一審、二審中被上訴人熊夫升自愿放棄對另一半院落及房屋的購買權,屬其自愿處分行為,對此部分財產應歸還被上訴人赫桂英、岳峰。綜上,一審判決認定事實錯誤,適用法律錯誤。上訴人高修亮的上訴理由充分,予以支持。判決:一、撤銷塔城市人民法院作出的(2012)塔民一初字328號民事判決;二、駁回原審原告赫桂英、岳峰對被告高修亮的訴訟請求;三、被上訴人熊夫升購買的塔城市商城街6號另一半院落及房屋于本判決生效后十日內歸還被上訴人赫桂英、岳峰。

        二審判決后赫桂英、岳峰不服,申請再審稱,二審法院認定事實及適用法律錯誤,理由是:1、涉案房產為遺產,在繼承人未分割前屬于共同共有關系,二審法院將未分割的房院認定為按份共有錯誤。2、高修亮、熊夫升隱瞞事實,惡意串通,損害了再審申請人的利益,所簽合同應為無效。赫桂英、岳峰依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第(二)項、第(六)項的規定申請再審。

        伊犁州法院認為,本案是一起因共有人在處分房屋時未經其他共有人同意而引發的糾紛。對此,最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定,當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。為此本案赫桂英將訟爭房產以165000元的價格轉讓給高修亮、熊夫升的民事法律行為應依法應確認為有效。2、本案中赫桂英將訟爭房產轉讓給高修亮、熊夫升是有權處分還是無權處分的問題。由于本案訟爭房產一半為赫桂英所有,另一半為遺產,而岳峰僅對遺產享有部分繼承權,而不是與赫桂英一起對整個房產享有共同的所有權,故赫桂英、岳峰對訟爭房產應為按份共有,而非共同共有。根據《物權法》第九十七條規定,按份共有人處分不動產應當經占份額三分之二以上按份共有人的同意。本案中如對訟爭房產依繼承法進行分割,赫桂英占有的份額已超出了三分之二,為此赫桂英依法有權處分訟爭房屋。本案二審以赫桂英對房屋一半財產有權處分為由,認定雙方所簽合同中赫桂英將房屋轉讓給高修亮部分有效,表述欠妥。但由于熊夫升自愿放棄對另一半院落及房屋的購買權,二審判決結果是正確的,故赫桂英,岳峰認為房屋轉讓行為無效,并要求返還房屋的理由不能成立。

        至于赫桂英認為高修亮、熊夫升隱瞞事實,惡意串通,所簽合同應為無效的再審理由,因無證據證實,應予駁回。

        綜上,赫桂英、岳峰的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第(二項)、(六)項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定,裁定駁回赫桂英、岳峰的再審申請。

        【評析】本案涉及債權和物權區分原則的運用問題。在以往的司法實踐中,對無權處分人處分他人財產所簽合同,多以合同無效處理。而學術界對此則是爭論激烈,“有效說”、“無效說”、“效力待定說”兼而有之。2012年最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持”的規定,則是依據《物權法》第十五條關于物權變動原因與結果區分原則之規定,理順了《合同法》第五十一條與第一百三十條之間的關系,明確在買賣合同法律關系中,買賣合同是物權變動的原因行為,所有權轉移是物權變動之結果。出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權,并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。但因無權處分致使標的物不能轉移的,出賣人應當承擔違約賠償責任。故在本案中郝桂英、岳峰提出赫桂英在沒有征得共有人的同意擅自處分共同財產,所簽合同應為無效的理由,因最高人民法院司法解釋對此已有明確規定,應予以駁回。至于郝桂英處分共同財產的行為是有權處分,還是無權處分。則要看郝桂英處分的財產是共同共有財產還是按份共有財產!段餀喾ā返诰攀邨l規定,共同共有人處分不動產應經全體共同共有人同意。按份共有人處分不動產應當經占份額三分之二以上按份共有人的同意。按此規定精神,共同共有人處分不動產需經全體共同共有人同意,構成有權處分。而按份共有人處分不動產只有經占份額三分之二以上按份共有人的同意,才能構成有權處分。從本案來說訟爭房產原系郝桂英與岳某共同共有財產。岳某去世后,其子女對遺產部分是按份額繼承,而不是對訟爭房產共同享有所有權。所以本案郝桂英與岳峰對訟爭房產是按份共有,而不是共同共有。由于郝桂英對訟爭房產所占份額已超出三分之二,所以郝桂英有權處分訟爭房產。故對郝桂英、岳峰的訴訟請求,法院未予支持是正確的。

        【索引】

        本案一審判決書案號:(2012)塔民一初字第328號;二審判決書案號(2012)塔民一終字第574號;當事人申請再審案號:(2013)伊州申字第199號。


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